מגדלי מגידו



מגדלי כרמל - בנייני מגורים רבי קומות ברחוב מגידו - חפ/2070

שינוי שלביות פרויקט מגידו

בתחילת אוגוסט 2016 פורסמה על ידי היזמים של "מגדלי מגידו" (השטח שבין רחוב מגידו לרחוב יפה נוף) בקשה לשינוי שלביות הבנייה בתוכנית. ע"פ הבקשה תתחיל הבנייה במתחם (בצדו המזרחי) כבר עתה, זאת למרות שהוועדה המחוזית קבעה בהחלטתה מ- 2013 שתחילה יוקם בית ספר חלופי לבי"ס "דוד ילין" ושכל התלמידים יועברו ממנו לפני תחילת הבנייה. עוד קבעה הוועדה שתנאי זה מהותי לקבלת היתר.

החשש הנו שהתעלמות מהתנאי המהותי וההקלה יבואו כרגיל על חשבון הציבור. חשש גדול במיוחד קיים בקרב ההורים המודאגים מהסמיכות הגדולה של אתר הבנייה לבית הספר אשר יסכן את ילדיהם, יקשה על תפקוד בית הספר כתוצאה מהיקפם הגדול של העבודות, תנועה ציוד הנדסי, משאיות ורכב כבד באזור, יפגע במהלך התקין של הלימודים עקב הפרעות רעש ויזיק לבריאות הילדים כתוצאה מזיהום אבק.

 פורום ציבורי כרמל, ארגן מפגש להחתמת מתנגדים. למפגש הגיעו הורים רבים לתלמידים ואזרחים מודאגים, למרות שבקשת ההקלה לשינוי השלביות הוגשה בעיצומו של החופש הגדול. הפורום אירגן ועד פעולה מבין ההורים והתושבים האחרים כדי להתנגד לבקשת השינוי. ניתן עדיין להתנגד לתוכנית עד 21.10.16
1. תיאור התכנית
התוכנית כוללת מספר מבנים בגובה 9 קומות, ושני מגדלים בגובה 13 קומות, מעל קומות מסחר וחניון, הכוללים 220 יחידות דיור, ברחוב מגידו במרכז הכרמל.
שטח הבניה הינו כ-19 דונם שטח עיקרי למגורים הכולל גם 1000 מ"ר שטח עיקרי למסחר. כמו כן יורחב רחוב מגידו, ויווצר ציר הולכי רגל נגיש מרחוב יפה נוף לרחוב מגידו על ידי שינוי תוואי רחוב אליוט. ביצוע התוכנית מחייב פינוי והריסה של כמעט כל המבנים הקיימים בשטח, כולל מבנים בעלי ערך היסטורי וארכיטקטוני:
1. בית ספר דוד ילין
2. מבנים נוספים וביניהם הווילה של ליידי דאונס (מועדון ה- 120).
 צפיפות הבנייה המוצעת בתכנית הינה 230% משטח המגרש וצפיפות יחידות הדיור לדונם הינה 22 יח"ד.  התוכנית חורגת ממסמך המדיניות למרכז הכרמל המאפשר בניינים עד לגובה 9 קומות בלבד.
בית הספר דוד ילין יפונה ויבנה בית ספר חדש באתר חלופי, כתנאי למימוש הפרויקט. בנוסף, התוכנית מגדירה את המנזר והחצר סביבו ביעוד "מוסד" וקובעת חובת מטלה ציבורית של שימורו על היזם.
 
2. השלב הסטטוטורי
בשנת 1997 הוגשה לוועדה המחוזית תוכנית שכללה שלושה מגדלים בני 40 קומות מעל קומות מסחר וחניון בן 8 קומות, הכוללים 800 יחידות דיור, ברח' מגידו שבמרכז הכרמל. שטח הבניה המוצע היה 95,200 מ"ר שטח עיקרי למגורים ו- 4,800 מ"ר שטח עיקרי למסחר. 
עקב אישורו של מסמך המדיניות למרכז הכרמל המתיר מבנים עד לגובה 9 קומות, הוגשה לוועדה המחוזית תוכנית חדשה. בתאריך 29.1.08 אשרה הועדה המחוזית להפקיד את התוכנית לאחר שיבוצעו בה מספר תיקונים. 
בתאריך 27.5.09 הופקדה התוכנית להתנגדויות. "פורום ציבורי כרמל" הקים ועד פעולה באזור שנערך להגשת התנגדויות התושבים. 
לתוכנית הוגשו 170 התנגדויות. לאור כמות ומהות ההתנגדויות החליטה הועדה המחוזית למנות חוקרת בתאריך 16.2.10.   החוקרת שמעה את התנגדויות התושבים.
ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה, החליטה ביום 3.5.2011 לאשר את התכנית בתנאים וביניהם התאמתה למסמך מדיניות מרכז הכרמל, על-ידי הורדת גובה המבנים תוך התרת מידה קטנה של סטייה בחלקיו הפנימיים של הפרויקט, צמצום מס' יחידות הדיור ואחוזי הבניה ושינויים קלים במערכת הדרכים והשבילים עליהם מתבסס המתחם. מספר יחידות הדיור ואחוזי הבנייה של מבני המגורים יצומצמו בהתאם למספר הקומות המותר.  הפורום רואה בכך תקדים לחריגה ממסמך המדיניות למרכז הכרמל!
 
 
3. סכנות התוכנית
1. מספר יחידות הדיור (220 יח"ד) והצפיפות (250%) יגרמו לפגיעה בסביבה הפיסית, הכלכלית והחברתית- תרבותית, ובאיכות החיים של התושבים והמשתמשים באזור.
2. תתווסף תנועה של כ- 500 מכוניות לשכונה שכבר היום מתקשה להתמודד עם עומסי התנועה.
3. המגדלים יטילו צל סביבם, כך שבתים וחצרות רבים יהיו שרויים ב"חשיכה" במשך חלק ניכר משעות היום.
4. יגדלו עוצמות הרעש, זיהום האוויר ומשבי רוחות עקב שינוי האקלים  אשר ייצרו המגדלים.
5.  יחסרו מקומות חנייה, תשתיות מים, ביוב ומוסדות ציבור.  הפרויקט מבטל מקומות חנייה ו/או נגישות לבניינים קיימים ברחובות מגידו, אליוט ויפה נוף.
6. אישורו של פרויקט החורג ממסמך המדיניות למרכז הכרמל עלול לשמש תקדים לחריגות גם בפרויקטים נוספים דומים המתוכננים באזור.